我国金茂“地王”后遗症凸显棉苞飞蓬

我国金茂“地王”后遗症凸显 我国金茂地王后遗症凸显



　　旧日被称为地王收割机的我国金茂(3.17, -0.02, -0.63%)控股集团有限公司（以下简称我国金茂；0817.HK）现在深陷困境。

　　2月5日早间， 我国金茂发布布告发表，2021年1月，公司及其隶属公司获得签约出售金额201亿元。依照我国金茂2021年完成出售2500亿元的方案来看，我国金茂2021年首月的出售成绩单还算亮眼。
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　　可是，在光鲜的出售数据背面，我国金茂的净利润腰斩却在商场上引发一片哗然。1月25日晚间，我国金茂发布盈余预警布告，估计2020年全年归母净利同比下降约40%至50%。因房地产商场调控等原因，导致集团开发项目价格不及预期，需计提财物减值。

　　受此影响，即使是公司发布1月出售数据的利好音讯仍未解救我国金茂跌落的股价。从1月25日至2月5日收盘，我国金茂的股价从3.89元/股下降至3.2元/股，跌幅超17%。

　　我国金茂净利润大幅下降，或与其旧日高溢价拿地且地王项目出售不及预期休戚相关。不仅如此，我国金茂还在频频出售旗下项目缓解公司高负债。《出资者网》就相关问题联络我国金茂，可是一向未收到公司方面回复。

　　净利与股价双双腰斩

　　我国金茂布告多个方面数据显现，2020年，我国金茂累计获得签约出售金额合计2311亿元，较2019年大幅添加43.7%，顺利完成全年方针；而在2021年1月，我国金茂完成201亿元出售额，同比添加91.19%，出售体现尚可。

　　近几年，我国金茂的出售一向处于快速添加状况。多个方面数据显现，我国金茂2015年出售额仅为278.07亿元，2018年首破千亿，2020年打破两千亿元，五年复合添加率52.73%。

　　未来，我国金茂仍有高歌猛进的方案。在2020年8月我国金茂成绩发布会上，我国金茂曾提出未来三年发展规划，即公司本年将坚持2000亿方针不变，2021年、2022年会坚持微弱的添加动力，2021年完成2500亿，2022年完成3000亿的签约方针。。

　　然而在出售大幅添加的背面，我国金茂的净利润现已呈现了腰斩。1月25日晚间，我国金茂发布盈余预警布告，估计2020年全年的归母公司净利或同比下降约40%至50%。依据布告，公司净利下降原因首要为：因房地产商场调控等原因，导致本集团及本集团之部分联营及合营企业项目价格不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所造成的。

　　成绩预警音讯一出，我国金茂股价应声大跌。布告次日（1月26日）我国金茂股价收盘价3.18元/股，跌幅超16%。有必要留意一下的是，我国金茂的股价一向处于跌跌不休状况。间隔2020年7月的半年内股价高点6.11元/股，我国金茂的股价跌幅超47%。

　　国泰君安(11.16, -0.24, -2.11%)在研报中指出：我国金茂2020年结算物业估计添加40%至50%，但归母中心净利润估计下滑40%-50%，中心原因是项目价格不及预期，导致发展中物业和持作出售物业计提减值。咱们预算假如毛利率依照前三季度下滑至20%左右，该减值估计在30亿-40亿。

　　高溢价项目连累成绩

　　商场有声响以为，我国金茂的此次计提大额财物减值，或是与其从前高溢价拿地项目有关。现在，我国金茂没有发表详细的计提财物减值项目。

　　自从我国金茂于2009年开端与万科、保利、SOHO我国(2.39, -0.05, -2.05%)等企业竞赛中夺下北京广渠门15号地王，便逐步敞开了收割各地地王的拿地形式。揭露信息显现，2012年，我国金茂以总价56.8亿元摘得上海海门道商办地块；2014年头，以101亿元总价拿下上海大宁地王；2015年，接连摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等，2016年再夺南宁、深圳地王，2017年拿下厦门翔安高价地；2019年历经129轮报价以51亿夺下南京地王。

　　关于我国金茂此次计提财物减值状况，国泰君安以为，此次是我国金茂2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中，我国金茂采取了一次性计提的方法对历史问题进行报表处理。有出资者在揭露渠道猜想，我国金茂本次一次性计提的项目首要是坐落厦门、福州、合肥、南京、天津等地的高价地块。

　　事实上，我国金茂近些年一向以较高的速度进行急进扩张，其地王项目出售状况的确欠安。材料显现，2017年9月，我国金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，因其时周边两个楼盘的均价只要29000元/平方米，我国金茂遭受商场的质疑之声，但到2018年翔安金茂悦入市，价格仅为29000元/平方米，低于其拿地时的楼面价。

　　除此之外，2016年5月，我国金茂在南京河西别离以37027元蒺藜属/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下南京河西地王G12、G13地块，总价69.6亿元。该项目名为金茂府，历经5年仍未悉数入市。依据365淘房渠道信息显现，到2021年2月2日，河西金茂府G13地块房源现已售罄，前期出售均价52000元/平方米，G12地块户型信息以及加推信息暂未开释。

　　值得留意的是，近年来，我国金茂的出售额与出售面积大幅添加，可是出售均价逐步下滑。同花顺多个方面数据显现，2018年、2019年、2020年，我国金茂的出售均价别离为25537元/平方米、21485.62元/平方米、20467.98元/平方米，呈下降态势。

　　千亿负债缠身卖子回血

　　揭露材料显现，我国金茂是我国一家大型高端商业地产开发商和运营商，首要从事城市运营及物业开发、商务租借及零售商业运营、酒店运营及供给物业管理、规划及装饰服务。公司已在北京、上海、深圳、三亚等地相继开发了多个优质地产项目，具有包含上海金茂大厦、北京凯晨世贸中心等多个城市地标项目，亦出资持有多家五星级豪华酒店。

　　我国金茂首要有城市及物业开发、商务租借及零售商业运营、酒店三大事务板块，以2020年中报数据计，城市及物业开发仍是我国金茂的营收主力，在总营收占比82.04%，而商务租借及零售商业运营、酒店别离占比为5.75%、3.12%。

　　我国金茂去化困难，在某些特定的程度上连累了公司的成绩，成绩增速已呈现显着下滑。2016年至2020年上半年，我国金茂的营收增速别离为53.65%、13.81%、24.64%、11.94%、-17.94%，归母净利润增速从2016年的-16.75%由负转正后，2017年至2020年上半年，归母净利润增速别离为56.9%、31%、23.8%和1.97%，下降显着。

　　而另一方面，我国金茂的负债还在攀升。到2020年上半年，公司的负债规划到达2980.27亿元，较年头添加了555.8亿元。

　　依据我国金茂2020年半年报，公司除掉预收款后的财物负债率为66.64%，净负债率为76.6%，现金短债比为0.6。此外，截止到2020年上半年，我国金茂还有一笔201.21亿元的永续债。算上永续债，净负债率高达125.96%。比照央行、住建部规则的房企融资三道红线，假如再加上永续债，我国金茂现已踩中两条红线。

　　为缓解不断攀升的负债以及红线压力，我国金茂还在频频出售子公司。2020年11月23日，据北京产权交易所音讯，我国金茂拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公曲轴蕨属司60%股权，转让底价11.52亿元。据揭露报导不完全统计，2019年5月至6月，我国金茂在短短两个月内出售了包含北京、上海在内的8个项目公司股权，2020年，我国金茂密布出售了11个项目的部分或悉数股权。